杭州哪个区的房子有升值潜力(杭州哪个区买房升值大一些)
|第1部分|
最近杭州的楼市越来越严重了。IFC一直是2022年最火的楼市，整体中签率5.39%，二次开盘砍至2.29%。
无房从8.68%下降到4.17%；人才第一次开放不需要社保，第二次开放有全款社保无房、人才、住房三个维度，难度翻倍！
福祥苑整体中签率从12.56%降至11.3%，住房准入门槛从173个月冲至186个月，无房4年+；
航耀地产中心房源中签率从35%到21%+，直到刚刚开盘到5.82%，社保第一排亮起了174个月高社保入围的红灯。
铁路北蓝旗富也在10年内从17%下降到6.23%，93个月开始第一次板块社保排名...
这些热点产生的原因一方面都是供需极度不平衡的孤立点，或者说二人转；
但深层次原因:要么这是杭州为数不多的一二手房巨大倒挂，要么是新房限价断层带上的性价比板块！
换句话说:双限之下，质量差距已经缩小。有多少人买房是为了品质？
那你买什么？唯一合理的解释是地点。套用李嘉诚的一句老话来判断房地产的价值:第一是地段，第二是地段，第三是地段。
这一批就是我们所说的盘子。我们不得不承认这句话直截了当，但却一直被房地产行业奉为金科玉律，因为它戳中了本质。
Lot，它不仅包含字面意义，还包含城市生活、交通、教育、医疗设施、资源、人口结构、价格等庞大信息...。
所以可以说，目前让一个地产、一个板块脱颖而出的关键因素是——板块的实力！
|第二部分|
买房选盘，那么如何选盘:我们大致梳理了一下，大致有几种盘型:
首先，，城市资源型板块，改白话:是符合城市战略的方向性板块，其次是案例；
第二个是，强工业部门是人口输入部门，很好理解，不需要衍生翻译；
第三是，配套资源板块，最明显的是Tod交通枢纽板块+公共商业综合体+城市发展板块带此节点；
第四个是，内生板块。职住相对均衡，但盘外吸引力不足以影响市场走势；
五、、价格断层区及周边板块上涨预期强烈。
六是和综合板块。以上板块的特点是相互融合。比如奥体就是一个与扶城战略和会展效应相匹配的城市资源板块，也是一个整合了自然资源和配套资源的板块类型。
|第三部分|
资源型板块，分为城市资源、学区资源和自然资源...
比如杭州新三中心:武林-湖畔从南宋开始就是皇城根下含着金汤匙出生的黄金宝地，有西湖和群山的自然景观资源滋养，有武林-湖畔繁华的商业金库，有哲子头和杭子头几乎所有的头部医疗资源。天长、长寿桥、安吉路、杭州中学、十四中教育资源倾斜；
以及以杭州为中心设计的杭州密度最高的地铁和高架快速路网...不得不说，还是有很多老杭州人更喜欢第一中心而不是老中心而不是新中心。
第二中心，钱鑫——奥体中心、世纪城，是杭州的扶城战略新宠。无论是城市界面，还是CBD中央商务区、商业设施、教育资源的集中程度，全市乃至全省倾斜下的资源，都是灯塔级的。
比较特别的是第三中心，不仅融合了杭州西部科技创新走廊的引擎资源型板块的特色；
而且还是以科技数字产业为基础的产业板块。如果不是地域的限制和产业阵痛的调整期，两大buff类型——运城，是不可想象的空。
再比如教育资源加持的桥西、申花、南星桥等高层改革板块，以及滨江核心区、智慧网谷...
这种城市资源板块一旦与教育资源结合，无论是城市人才战略、头部学校、高净值人群、优质生源，相互促进的教学集团化、大众化，都将是未来一定时期内板块价值双向提升的动力；
再比如自然资源型板块，比如金字塔尖的西湖，湘湖、龙吴附近的低密度产品；
比如虽然不在杭州地理位置的中心，但是山、河、湖、海的自然景观依然无限契合杭州的魅力，比如金沙湖、丰收湖、桃花湖等自然景观资源板块，依然受到住而不炒的购房者欢迎。
但有一点不得不承认:景观资源型板块的稀缺性局限性在于:虽然有些板块不在杭州地理位置的中心；
而且这类资源的受众偏向地域客户，很难形成持续批量供应的供需和价格市场。
|第4部分|
强势产业板块也可称为人口引进板块，如威科、运城、滨江、大江东。
有两个典型案例，一个是滨江核心区。
国际水岸经过20多年的科技发展，受限于杭州最小行政区的地理面积，绝对人口并不高，但人均GDP和人均产值却是全市最高，从侧面可以印证滨江区的地方财富集中度是最高的。
而且地理、景观、河流开发核心区的优势，使得滨江核心板块成为价格和价值上可以满足南星桥和河流的板块之一。
另一个典型案例是近年来杭州人口流入冠军的余杭区核心。十几年来，吸引了上万家企业入驻，常住人口从2011年的6万增加到2021年的42万。
庞大的人口涌入，不仅形成了城市繁荣的雏形，也形成了产业集群的基地，杭州一流的产学研闭环结构，科技创造财富后的消费力，支撑了火热的楼市...
由此建立了公共文化中心，诞生了西溪印象城、万达广场、efc欧美金融城、威客宝龙、万象融合、龙湖天街等一系列配套宜居环境。
|第5部分|
支撑资源型板块；
比如绿庭路TOD 加持的三条地铁与万象综合体的结合，以及奥运会与城市阳台的结合，副中心级别的超级公共文化服务中心-
还有奥体板块是会展效应、河道开发、城市基础设施的巅峰。
地铁4、10号线交汇，城北万象城有福了。商业写字楼450万平米，公寓近2万套，可容纳60-10万人，寄托着北副中心CBD城市盖的期望。
以及集城市行政、高铁新城、CBD于一体的临平东湖新城；银湖整合了三个TOD站。
这些配套的资源型板块通常在交通和城市设施的利用上达到顶峰，在未来价值预期、生活便利性、舒适度等方面强于同级别同类板块。
|第6部分|
内生板块，典型案例是下沙。
下沙，尤其是金沙湖外的板块，一方面，即使钱塘、德胜高速和杭州最早的地铁1号线打通了交通脉络，拉近了主副城的关系，但并没有抹去制造业标签和心理距离带来的烙印。
反观下沙，无论是主城的身份、城市设施、产业构成、高教园区的定位和发展，都在一定程度上成为了独立的主城，成为了一片属于自己的红海；
但还没有强大到可以虹吸出大量主城边缘的人口为其所用，成为典型的本地人喜欢，外地人永远得不到痛点的内生盘。
内生的板块产业、财富和人口引进几乎都是生产和销售。所以这样的板块一旦供不应求，价格还是有上涨的动力的，只是受到内生需求的一定限制，价格天花板不一定高！
|第七部分|
价格断层板块，如市北、根北、宁围的未来总部社区；
市北特别是市北西北，是典型的头牌，价格高，比如滨江、奥体中心，很难摇号。即使涨到近4万，依然是江南3-4万价位段的首选。
根北也是典型的价格断层带，隔着5+-6万+的新房限价，连堡和凤城，沿江景观带，TOD四站……...高档的设施，高价的房子，高收入的人口，高收入的钱。
巨大的差价和预期，以及本身就不差的城市界面、产品体系、人口素质，也可以轻松共享钱二城市的商业、交通配套，即使给钱新、钱二差异化的生活配套，性价比也很不错。
宁围未来总部社区与亚运村、钱江世纪城距离约3.3平方公里。在未来社区规划蓝图上，将聚集100家总部企业，引进15万顶尖人才，打造350万平方米产业面积的总部生态圈。
还规划了约190万㎡住宅空房，形成7: 3的产金城市比例；
最吸引人的是:成为城市人高度融合的工作和居住目的地。未来总部的社区规划:5分钟看蓝绿，5分钟看商务洽谈，5分钟看邻里中心，5分钟看托儿所，5分钟看食堂，5分钟赶上你的生活需求。
价格差也是一万二+，价格断层带上的未来总部社区预计可想而知。
|第8部分|
资金没有问题。现阶段买高层住宅，首选城市资源和景观，比如江河汇、南星桥、望江新城(如果有)、奥体-世纪城。
提升增值，选择学区和资源型板块:比如申花、老城区和文教、千儿、桥西、文慧等板块；
我们只需要去中国完善产业、配套资源、价格的断层带:比如威车-运城、勾庄、宁围的3万+未来总部社区，根北、枝江的4万+未来社区。
这些只是板块的一些解读。了解板块的现在和未来，选择最适合自己的，这是选房的第一法则！当然，一些特别热门的板块还是需要天选之子和高社保加持的。祝你好运！
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